シービーアールイー株式会社 様不動産・デベロッパー
これまで培ってきた
不動産コンサルティングの知見に
精度の高い人流分析の強みをプラス。
顧客のニーズに寄り添う、
納得感の高い提案の実現へ。
法人向け不動産のトータル・ソリューション・プロバイダーとして、不動産賃貸・売買仲介サービスにとどまらず、各種アドバイザリー機能やプロパティマネジメント、不動産鑑定評価等の17の幅広いサービスラインを全国規模で展開するシービーアールイー株式会社（CBRE）様。
今回は、コンサルティング部門にてリサーチのシステムやツール全般の知見をお持ちで、主にオフィスやリテール等の調査をご担当される松本様と、関西支社にて商業系施設等のマーケティングリサーチを手がける洞口様にもWeb会議にてご参加いただき、KDDI Location Analyzer（以下、KLA）の活用についてお話しを伺いました。
バリュエーション・アドバイザリー＆コンサルティング・サービス本部 第三部
シニアコンサルタント 松本 真奈美 様
松本様：
位置情報については、以前より海外チームから情報共有を受けており、日本でも位置情報を活用した人流データをマーケットの分析に活用できないかと、様々なサービスを検討していました。データの量と精度、信頼性という観点から数社のサービスに絞り込みましたが、使いやすさとコスト面から、KLAが最もフィットすると判断し、導入に至りました。
私たちのビジネスは、位置情報データの分析が最終アウトプットではなく、位置情報データと自社の様々なデータを組み合わせて、次の分析に活かしていくことが重要です。それに伴い、完全なレポート形式での納品ではなく、よりカスタマイズしやすいフォーマットですばやくデータを自分で自由に抽出できるサービスを求めていました。
KLAは、どこでも好きなエリアの人流データを何度でもすぐに抽出できる自由度が気に入っています。分析エリアも全国から任意の地点を何か所でも設定でき、様々な地点の人流データを容易に比較できるようになりました。
洞口様：
私は関西支社で、主に商業用の施設に関する不動産コンサルティングのマーケットレポートを担当していますが、KLAは、商業エリアの分析等に活用しています。
一例でいうと、KLAの通行人口のデータと当社の持っている不動産の賃料データを組み合わせ、店舗の賃料とその店舗付近の歩行者量の相関をグラフにすることで、「一人当たり賃料対KLA通行量ランキング」（下記にグラフを掲載）を作成しました。このように、物件のデータに人流データを加えることで、お客様に分かりやすい形で物件のポテンシャルを可視化できるようになります。
もちろん、人流データの集計結果だけを見て、各エリアや施設のシンプルな競争力を把握することもありますが、最近の事例だと、ハフモデルにてシミュレーションした集客力と、KLAの来訪者居住地分析で見た実際の集客エリアとを比較して、その予実から集客のポテンシャル測るといった活用もしています。
松本様：
今まで、こいうった人流データがなかった頃は、“この道路は、人通りが多い”というのを、なんとなくの経験則や数年前に取られた行政のデータ等で推し測っていました。
なかなか容易かつタイムリーに通行量を測る術がなく、今までは、お客様から依頼が入ると、数日か数週間か、アウトソースでその時の人通りを目視でカウントしていくこともありましたが、その時々の地点での把握となり、データの蓄積や時点比較ができないのが課題でした。また、少しでも地点がずれると、データが使えなくなり、説明もしづらくなります。
特にコロナ禍により、人通りが少なくなったのか多くなったのか、減少したのであればどの程度減少したのか、KLAのようなツールがあると、一定の条件で様々な地点を計測できますし、それらのデータを蓄積できるのは非常に画期的。2年以上遡って比較できるのも便利です。
KLA導入後は、人通りを数字で把握でき、かつ平日と祝休日別や、時間帯別での分析もできるため、お客様によりご納得いただける分析になっていると思います。KLAは、その位置情報データが勤務者か、来街者か、居住者かも分かるようになっていますが、オフィス街を見るときに通勤している人が多いのか、来街者が多いのかも把握でき、役立っています。
（左）KLAで測定した歩行者数とCBRE様が保有する路面店舗賃料データの相関性を分析し、関西主要エリアでコストパフォーマンスの高い店舗立地を可視化したグラフ（洞口様 作成）
（右上）KLA分析画面（来訪者居住地分析）、（右下）KLA分析画面（単点分析ダッシュボード）※右の画面イメージは、CBRE様の実際の分析画面ではありません。
洞口様：
時系列での比較や、同じエリア内の様々な場所での比較を定量的に可視化できることは、非常にご好評をいただいています。お客様のビジネスのターゲット層に絞って比較や分析が可能な点も高評価ですね。お客様も、こういうデータを今まで持たれていなかったので、今まで何となく把握していた部分が明確になるようで、「あ、そうだったんだ」とご納得いただくことが多いです。
個人的に良いと思うのは、郊外の商業施設やショッピングセンターの競争力を測るときに、来訪者居住地分析のデータを使ってレポートが書けるようになったことです。これにより、実際に集客ができるエリアを可視化でき、リアルな商圏サイズを把握できます。都市部に比べ、郊外は商圏の定義が難しく、あやふやになりがちですが、数字でロジカルに定義できレポートの説得力が増すので助かっています。
松本様：
オフィス、リテールの分析時に活用するデータの一つに、いままでGIS（地図情報システム）から取っていた「商業統計データ」があります。この「商業統計」が2014年を最後に廃止されており、かつ2014年の古いデータではなかなか現状と合わないというのがお客様との会話の中でも出てきます。今後、商業統計が無くなった中でどういうデータの補完ができるのかというのは課題でもあります。
KLAの導入に合わせて、KLAと連携できるGIS「MarketAnalyzer™ 5」も導入しました。MarketAnalyzer™ 5は様々な統計データや3rd Partyデータを掛け合わせた分析が可能です。KLAの人流データと様々なデータとの連携により、更新されなくなった統計等の補完や新たな知見の獲得につながることを期待しています。
やはり、今は一つのシステムなりアプリケーションを単体で使っていたら、そこからの発展は見込めません。
複数あるデータのうち、何をどう組み合わせていくと、よりお客様のニーズに応えられる解が導き出せるのか。そういった複眼的な分析を追求することで、差別化を図っていきたいと思っています。
（取材月：2022年5月）
